Как томский завод сэкономил миллионы на аренде земли

Клиент

Крупное производственное предприятие, расположенное в Томской области. Основной вид деятельности — обрабатывающая промышленность. Компания существует на рынке более 15 лет, среднесписочная численность персонала — около 250 человек. Система налогообложения — общая (ОСНО). Предприятие владеет на праве аренды крупным участком земли промышленного назначения, на котором расположены производственные цеха и складские помещения.

Проблема

В конце 2022 года в регионе была проведена очередная государственная кадастровая оценка земель промышленности. Согласно новому акту, кадастровая стоимость участка, находящегося в пользовании компании, была завышена критически — с прежних 85 млн рублей она выросла до 195 млн рублей. Это было более чем в два раза выше рыночных показателей для аналогичных площадок в этой части Томска.

Как следствие, резко выросли обязательства:

• Годовая арендная плата, рассчитываемая как процент от кадастровой стоимости, увеличилась с 1,7 млн до 3,9 млн рублей.
• Появилось доначисление земельного налога, в случае потенциального выкупа земли цена также стала необоснованно высокой.

Финансовая нагрузка ставила под угрозу рентабельность бюджетного планирования. Руководитель и финансовый отдел понимали: необходимо срочное урегулирование спора о результатах определения кадастровой стоимости.

Решение

Для разрешения ситуации компания обратилась в «БухСибирь». Учитывая, что предприятие находится в Томске, а судебная практика по оспариванию имеет территориальные особенности, требовались юристы с прямым опытом работы в комиссии при руководитель по Томской области и судах общей юрисдикции.

Работа строилась поэтапно:

• Юридический и финансовый аудит. Специалисты проверили акт оценки и быстро выявили ошибки: оценщик некорректно применил коэффициент близости к «красным линиям», использовал некорректные объекты-аналоги из другого, элитного промышленного кластера, а также не учел ограничения по охранным зонам инженерных сетей.
• Подготовка независимой экспертизы. По заданию юристов оценочная компания-партнер подготовила отчет, в котором рыночная стоимость участка была установлена на уровне 110 млн рублей. Разница с государственной оценкой составила почти 43%.
• Досудебное урегулирование. Мы вышли с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. Административный порядок был выбран как самый быстрый способ. Собрали увесистый пакет документов, где по пунктам разобрали недочеты государственной оценки.
• Защита интересов. Представители «БухСибирь» участвовали в заседаниях комиссии с полной доказательной базой.

Результат

Комиссия по Томской области приняла положительное решение в пользу предприятия. Кадастровая стоимость была оперативно пересмотрена и установлена в размере 110 млн рублей (на основании предоставленного отчета о рыночной оценке). Весь процесс от подачи заявления до положительного решения занял менее двух месяцев с момента подачи.

Конкретные улучшения для бизнеса после пересмотра:

• Финансовая нагрузка по арендной плате снизилась до 2,2 млн рублей в год (экономия 1.7 млн рублей ежегодно).
• В бюджет компании возвращена сумма излишне уплаченной арендной платы за прошедшие кварталы 2023 года (около 850 тыс. рублей).
• Создан прецедент: установленная комиссией стоимость заморожена на три года, что дает прозрачную перспективу по затратам на землю.

Руководство отметило оперативность работы, позволившую минимизировать убытки в текущем финансовом году.

Цитата клиента: "Мы готовились к долгим судебным тяжбам и заморозке оборотных средств. Однако специалисты предложили реально работающий сценарий через комиссию Росреестра. За два месяца нам не просто вернули переплату, но и скорректировали финансовую модель на годы вперед. Без глубокой аналитики ошибок оценщика такой результат был бы невозможен", — директор производственной компании.